Dafür bin ich nicht zuständig! – Oder doch?

Wenn es um die Einhaltung von Sicherheitsstandards in Gewerbeimmobilien geht, schieben Mieter häufig die Verantwortung auf Vermieter. Wer jedoch wann für die Sicherheit verantwortlich ist, weiß Heinz Dohrmann von der Figo GmbH. Er klärt über mögliche Probleme bei der Umgestaltung von Gewerbeflächen auf.

Vorsicht – Rechtsauffassungen ändern sich mit der Zeit
Grundsätzlich sind Vermieter dafür verantwortlich, dass sich ihre Gewerbeimmobilie in einem technisch und rechtlich einwandfreien und sicheren Zustand befindet. Das gilt vor allem für allgemein genutzte Flächen, wie Flure, Treppenhäuser Garagen, Entrees und dergleichen. Doch auch innerhalb vermieteter Flächen beziehungsweise Räumlichkeiten können Vermieter bestimmte Pflichten nicht automatisch komplett auf Mieter übertragen. Neben der Sicherheit von Treppen, Aufzügen, Rolltreppen, Beleuchtungs- und Belüftungsanlagen, Fenstern, Türen und Brandschutz müssen sie zum Beispiel auch die Instandhaltung und -setzung von Heizung und Wärmedämmung innerhalb vermieteter Flächen übernehmen. Heinz Dohrmann erklärt: „Seit 2018 gilt hier eine neue Rechtsauffassung zum Nachteil für Vermieter und zum Vorteil von Mietern. Diese besagt nämlich, dass wenn eine Fläche durch Neuvermietung anders als zuvor genutzt werden soll, Vermieter verpflichtet sind, die Brandschutzmaßnahmen an die neue Nutzung anzupassen. Diese Kosten dürfen nach der neuen Auffassung nicht mehr, wie früher, über die Betriebskosten Mieter auferlegt werden.“ Zur Sicherheitstechnik zählen hier Sprinkler, Feuerlöscher sowie Lüftungsanlagen, Brandtore, Blitzschutz, Rauchabzüge und Brandmelder. Werden für eine gewerbliche Fläche Umbaumaßnahmen nötig, sind also Vermieter für die Umsetzung zuständig. Die meisten solcher Umbaumaßnahmen benötigen allerdings eine Genehmigung – und die wiederum liegt in der Verantwortung der Mieter. Sie müssen die Anträge stellen und sind somit dafür verantwortlich, sich über die anfallenden Veränderungen zu informieren und diese konform im Antrag aufzuführen. Sie tragen auch die entsprechenden Kosten für Antrag und Genehmigung. Für Vermieter ist aus diesem Grund anzuraten, den Mietvertrag erst nach Prüfung und Genehmigung zu unterzeichnen. Grund: Der Antrag kann auch abgelehnt werden. In solchen Fällen müssen sich Mieter und Vermieter entsprechend einigen, die Maßnahmen entweder weiter anzupassen oder den Vertrag aufzuheben. „Je konkreter beide Seiten die Nutzung der Immobilie oder Räumlichkeiten schon vor der Antragstellung festlegen, umso genauer können Umfang und Kosten für die Vermieter-Seite kalkuliert werden. Wir von Figo unterstützen Vermieter von Gewerbeimmobilien dabei, vorab detaillierte Maßnahmenpläne zu erstellen, um nach Vertragsabschluss Kostenfallen in der Umsetzungsphase zu vermeiden. Dabei berücksichtigen wir aktuelle Gesetzeslagen, -beschlüsse und kennen uns aus, wenn es um die Kombination von Sicherheit, Funktion und Kosten geht“, verdeutlicht Dohrmann.

Wartung und Instandhaltung – zuständig oder sorgfältig?
Instandhaltungsarbeiten und kleine Schönheitsreparaturen wie Streicharbeiten, Reinigung und kleine Wartungsarbeiten gehören allerdings nach wie vor zu den Pflichten von Mietern. Doch sollten Vermieter die Punkte, die sie an Mieter -Zuständigkeit im Vertrag aufnehmen wollen, vorab daraufhin prüfen, ob dies auch im Fall eines notwendigen Inkrafttretens geltend gemacht werden kann. So gehören die angesprochenen Streicharbeiten, wie bereits erwähnt, durchaus zu Miet-Pflichten. Klauseln wie „Streichen mindestens alle zwei Jahre“ sind allerdings nicht bindend und können von Mietern ohne Folgen ignoriert werden. Bei vermieterseitig durchzuführenden Wartungs- und Instandsetzungsmaßnahmen haben diese wiederum nach wie vor die Möglichkeit, diese Arbeiten bis zu einem Anteil von 10 Prozent der gesamten Kaltjahresmiete auf Mieter zu übertragen. Akzeptieren müssen diese die Kosten allerdings nicht mehr anstandslos. „Bei dem Thema Wartung und Instandhaltung rate ich deshalb zu einer genauen und sehr detaillierten Abstimmung, die dann auch schriftlich im Vertrag festgehalten wird. Abgesehen davon sollten sich Vermietende im Klaren sein, dass es beim Thema Wartung und Instandhaltung einen Unterschied zwischen zuständig und sorgfältig gibt. Denn auch wenn die Mietseite Arbeiten in ihrer Zuständigkeit erledigt, heißt das nicht auch, dass dies mit Sorgfalt erfolgt. Hier gilt es in Bezug auf die Werterhaltung der Immobilie zu überlegen, auf wessen Seite die Instandhaltung am meisten Sinn macht“, merkt Heinz Dohrmann an. Und auch wenn Zuständigkeiten in Gewerbemietverträgen grundsätzlich wesentlich freier formulierbar sind, als es bei Wohnobjekten der Fall ist: Bei unsachgemäßer Nutzung der Räume oder nachträglicher unangemeldeter Veränderung von Bausubstanz, Brandschutz, Beleuchtung oder Lüftung tragen immer die Personen, die mieten, die Verantwortung.